La massiccia costruzione di grattacieli in cemento armato è un vicolo cieco per il paese. Tali alloggi sono pericolosi, instabili ai cataclismi, ad alta intensità di risorse, estremamente costosi da smaltire e creano grossi problemi per le generazioni future, afferma l'accademico Alexander Krivov.
Il progetto nazionale "Housing and Urban Environment" mira a un forte aumento di una volta e mezza del volume della costruzione di alloggi entro il 2024 - fino a 120 milioni di metri quadrati all'anno. L'atteggiamento verso un simile obiettivo è misto. I funzionari federali non possono ammettere l'impraticabilità della direttiva presidenziale, ma sembra che non credano davvero nel successo: finché il cantiere non cresce, ma cade. Un certo numero di governatori e costruttori affermano direttamente che un tale compito è impraticabile e non necessario, se non altro perché non esiste una domanda effettiva nel paese in grado di assorbire una quantità così grande di alloggi.
Un noto urbanista, accademico dell'Accademia internazionale di architettura, direttore scientifico dell'Istituto centrale di ricerca per l'edilizia del Ministero della costruzione della Russia, Alexander Krivov, aderisce a una posizione insolita. Crede che sia necessario e possibile aumentare drasticamente il volume di costruzione. Tuttavia, ciò richiederà l'abbandono della costruzione a più piani come risorsa costosa e tossica con una durata limitata. La posta in gioco dovrebbe essere posta sugli alloggi bassi, soprattutto perché la maggior parte della popolazione del paese vuole vivere in case individuali. La transizione verso un nuovo modello abitativo e un nuovo modo di vivere può essere una via d'uscita dalla crisi sistemica della società.
120 milioni di metri quadrati all'anno sono una necessità
È necessario aumentare il volume della costruzione di alloggi fino a 120 milioni di metri quadrati all'anno?
- C'è un bisogno. Abbiamo ancora un'offerta abitativa media bassa - 23 metri quadrati a persona. Per fare un confronto: in Europa la media è di circa 50, negli Stati Uniti - 70. Anche nell'Europa orientale, la media è di circa 40 metri quadrati. L'Ucraina è davanti a noi, superiamo solo la Romania.
In Russia, il patrimonio immobiliare è ora di 3,7 miliardi di metri quadrati. Ma bisogna tener conto anche della sua qualità: circa il 40 per cento delle abitazioni non è allacciato alla rete fognaria centrale. Il patrimonio abitativo deve essere aumentato ad almeno quattro miliardi e mezzo di metri quadrati. Con una popolazione di 150 milioni di persone, questo darà una cifra media pro capite di 30 "quadrati". Se il fondo è di cinque miliardi, la sicurezza aumenterà fino a 32-33 metri quadrati. Questo è l'indicatore minimo per i paesi più o meno sviluppati. A proposito, il livello di sviluppo scientifico e tecnologico degli stati è direttamente correlato al livello di fornitura di alloggi.
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Il secondo fattore: tra pochi anni, casa di riposo, il numero di alloggi fatiscenti e fatiscenti inizierà ad aumentare. A partire dal 2020, le case a pannelli costruite nel 1970 compiranno cinquant'anni. E gli anni '70 furono un periodo di costruzione di alloggi di massa, quando furono costruite molte decine di milioni di metri quadrati all'anno.
Ci sono più Panlek e case di blocco costruite negli anni '70 di Krusciov?
- Sicuro. Gli edifici a cinque piani sono relativamente pochi: la loro superficie totale in tutto il paese è di circa 130 milioni di metri quadrati (commissionati prima del 1965) e le case commissionate dal 1965 al 1976 sono di 260 milioni di metri quadrati. Nel 2020-2025 non ci sarà il pensionamento degli alloggi costruiti negli anni '70 e noi, avendo aumentato il volume di costruzione, saremo ancora in grado di aumentare l'offerta di alloggi. Allora questa opportunità non ci sarà: una parte significativa dei nuovi alloggi andrà a coprire il fondo pensione.
L'obiettivo - portare il patrimonio immobiliare del Paese a cinque miliardi di metri quadrati - mi sembra ragionevole. Costruire 70-80 milioni di metri quadrati all'anno non basta: in sei anni si aggiungeranno solo 400-480 milioni di metri quadrati, e questo non tiene conto della dismissione degli alloggi. È necessario raggiungere la velocità di 120 milioni di metri quadrati all'anno. Se costruisci di meno, ci sarà un crescente deterioramento delle condizioni abitative.
Pericoloso, costoso, instabile per i cataclismi
Assumeremo che tu abbia dimostrato il teorema di necessità. Ma molti dubitano della possibilità di una così forte accelerazione della costruzione
- Con l'attuale modello di mercato è quasi impossibile, sono d'accordo. Il passaporto del progetto nazionale afferma che entro il 2024 80 milioni di metri quadrati di messa in servizio cadranno su abitazioni a più piani. L'anno scorso sono stati costruiti 43 milioni di metri quadrati. Crescita quasi doppia in un mercato in calo? Molto spiacevole.
Ma è molto più importante che il percorso stesso della costruzione a più piani sia un vicolo cieco. Non parlerò dell'impatto negativo degli edifici in cemento armato a più piani sulla demografia, del basso comfort e della disumanità delle aree degli edifici a venticinque piani: questo è esattamente il numero di piani che sono stati avvicinati di recente in Russia. È importante che le abitazioni a più piani non siano solo contrarie alla natura umana, ma anche pericolose, costose e ad alta intensità di risorse. Non è un caso che né in Europa né negli Stati Uniti praticamente non si costruiscano grattacieli in cemento armato come il nostro.
Quali sono i principali svantaggi dei grattacieli?
- Per me, l'impatto negativo sulla salute umana è ovvio, ma questo è un problema discutibile. Tuttavia, non si può negare che in caso di incendio per case sopra i 17 piani, non abbiamo i mezzi per salvare le persone. Non solo con noi. A Londra nel 2017, un incendio in un edificio di venti piani ha ucciso trenta persone.
Qual è il problema? Le moderne attrezzature antincendio non lo consentono?
- Sì, le scale dei camion dei pompieri speciali si estendono fino a 63 metri e la capacità di utilizzarle da parte di persone con mobilità ridotta non è stata testata.
La costruzione di edifici a più piani è molto costosa da costruire e da gestire. In un edificio di venti piani, la "perdita" di spazio per scale senza fumo, vani ascensore, corridoi, luoghi per le comunicazioni - 30-35 per cento. Le risorse devono essere spese per la costruzione di queste aree, ma non possono essere vendute. In epoca sovietica, c'erano dati aperti sul costo di costruzione: il costo per metro quadrato di un edificio di diciassette piani, anche in relazione a un edificio di nove piani, era considerato superiore del 30 per cento.
I grattacieli sono funzionalmente instabili ai cataclismi. Qualsiasi conflitto militare, attacco terroristico o disastro naturale può portare a colossali disastri di supporto vitale. Hanno tagliato l'elettricità nell'isolato dei grattacieli - e basta: gli ascensori, le pompe e le fognature non funzionano, le case non sono più riscaldate.
E non prendiamo in considerazione il costo di un edificio durante l'intero ciclo di vita. E in media, solo il 20% del costo totale di un edificio durante la sua intera vita viene speso per la progettazione e la costruzione. I costi rimanenti sono per il funzionamento, le riparazioni e lo smaltimento dei materiali. Tenendo conto di tutti i costi, si scopre che la costruzione di grattacieli oggi è uno spreco di enormi risorse e la posa di mine per le generazioni future.
Il presidente ha fissato l'obiettivo di aumentare notevolmente il volume della costruzione di alloggi entro il 2024.
In Russia, molte volte meno persone vivono in case singole rispetto ad altri paesi.
Centinaia di milioni di tonnellate di rifiuti edili
Dici che i grattacieli sono una miniera per le generazioni future. Cos'hai in mente?
- Siamo giunti a un argomento interessante ma poco discusso: cosa fare con i moderni grattacieli in cemento armato quando la loro durata di vita scade. Secondo GOST, è determinato a cinquant'anni. La cifra specifica non è importante ora, c'è solo un risultato: la demolizione. È possibile una revisione programmata. Ma queste case hanno una bassa manutenibilità. È abbastanza facile cambiare l'isolamento e le utenze in una casa a un piano, ma in una casa di venticinque piani abitata da persone è molto difficile. In generale, non abbiamo un'industria per grandi riparazioni di grattacieli. In ogni caso, le case in cemento armato dovranno essere demolite e quindi appariranno seri problemi.
Il primo è come farlo. Ricordo che dopo il terremoto di Spitak, solo poche dozzine di edifici a pannelli di cinque piani dovevano essere distrutti e, se possibile, smaltiti. È stato difficile a causa del tasso di guasto generale delle strutture, ma la domanda principale è dove e come immagazzinare i rottami. A Mosca, edifici di cinque piani vengono distrutti da un peso di ghisa sospeso a una freccia, ma come può essere distrutto un edificio di venticinque piani? Non ci sono modi eleganti per demolire grattacieli nel mondo: basta saltare in aria. E cosa fare con il microdistretto? Isolare tutto? Bene, immaginiamo che la casa sia stata distrutta, e quindi sorge la seguente domanda: cosa fare con ciò che ne resta?
Dividere in frazioni e riutilizzare i materiali?
- Sì, ma per trasportarlo in macchina, devi macinare ciò che rimane dopo la distruzione o l'esplosione. Ci sono tecnologie, ma sono ad alta intensità energetica. E poi è necessario separare il calcestruzzo dal metallo nell'impianto: il metallo viene rifuso e il calcestruzzo può essere frantumato in piccole frazioni e utilizzato come riempitivo nella costruzione di strade. Esistono tecnologie per il frazionamento per piccoli volumi, ma come risolvere questo problema su scala di massa è ancora sconosciuto. Non esistono tecnologie efficaci al mondo per la distruzione e l'utilizzo di strutture in cemento armato. E poi sorge la domanda successiva: dove mettere tutto questo scarto?
C'è molta spazzatura dallo smantellamento di un edificio?
- Un metro quadrato di un edificio in cemento armato pesa circa 1,3 tonnellate. L'edificio di cinque piani con una superficie di cinquemila "piazze" si trasforma in ottomila tonnellate di rifiuti edili. In generale, ne avremo centinaia di milioni di tonnellate. È qui che si nasconde la diabolica ironia del cemento armato: è un materiale da costruzione eterno, ma le case fatte di esso hanno una vita utile molto breve.
Mosca vuole trasportare la spazzatura dopo la demolizione di edifici di cinque piani su vagoni nella regione di Arkhangelsk, a Shies. Non è economico, per usare un eufemismo. E lì si è già verificata una situazione sociale acuta. I residenti locali sono contrari a seppellire i rifiuti della capitale nella loro terra.
C'è bisogno di demolire i Krusciov oggi? L'accademico Bocharov ritiene che siano ancora abbastanza forti e la loro risorsa sia molto più lunga di cinquant'anni
- Il cemento armato è un materiale eterno. È un elemento di supporto e potrebbe portare oltre. Ma l'isolamento è stratificato, le reti ingegneristiche interne diventano inutilizzabili. In linea di principio, un edificio di cinque piani può essere riparato. Ma poi devi raschiare via tutto il resto dagli elementi di supporto e farlo di nuovo. Nell'Unione Sovietica sono state eseguite massicce misure di ricostruzione e riparazione: sono stati modificati sistemi di ingegneria, isolamento, finestre, porte. Sono stati ricostruiti circa dieci milioni di metri quadrati all'anno, un bel po '. Ora si ritiene che sia molto più facile demolire e costruire una nuova casa sul terreno lasciato libero già di 20-25 piani.
Come pensavi di risolvere il problema degli edifici a cinque piani dopo la fine della loro vita utile cinquant'anni fa? Cosa pensavano allora i loro autori?
- In cinquant'anni avrebbero dovuto essere ricostruiti. Ma dobbiamo capire che la decisione di costruire edifici a pannelli di cinque piani a metà degli anni '50 fu forzata. Dopo la guerra, le persone vivevano in caserme, dovevano essere reinsediate. Ed è necessario costruire molto rapidamente e industrialmente. Le tecnologie di produzione in linea furono padroneggiate molto bene durante la guerra. Cosa fare? In Europa si stanno costruendo case a pannelli. Andiamo, guarda, compra e vai!
Naturalmente, sono state prese in considerazione soluzioni individuali per la ricostruzione. Ma quelle tecniche sono difficili da usare ora. C'era un atteggiamento completamente diverso nei confronti dei costi energetici: l'energia era quasi gratuita - la benzina costava 28 copechi al litro.
Negli anni '50 le previsioni per lo sviluppo tecnologico erano ottimistiche. Sembrava che entro la fine del secolo sarebbero state sviluppate tecnologie incredibili, quasi le stesse di un po 'più tardi nel libro di Strugatsky "Mezzogiorno, XXI secolo".
Ma oggi non è più così importante il motivo per cui è stato costruito in questo modo negli anni '50. La domanda corretta è perché oggi continuiamo a costruire quasi le stesse case, anche se sappiamo molto di più. Che l'utilizzo di un edificio demolito non rappresenta il due percento del suo costo durante l'intero ciclo di vita, come è scritto nei progetti, ma è paragonabile al costo di costruzione. Sappiamo che non possiamo effettuare una ricostruzione massiccia e non c'è nessun posto dove mettere i futuri rifiuti edili.
Trent'anni dopo, i nostri discendenti dovranno affrontare un compito incredibile: cosa fare con centinaia di milioni di metri quadrati di fatiscenti abitazioni in cemento armato costruite da noi e prima di noi? Stiamo prendendo terra e forza dalle prossime generazioni su scala colossale. Questa non è nemmeno irresponsabilità, ma cinismo storico. Dobbiamo interrompere questa pratica viziosa il prima possibile e capire cosa fare con i grattacieli già costruiti in cemento armato.
Perché, conoscendo le carenze dei grattacieli in cemento armato, continuiamo a costruirli?
- La risposta è estremamente semplice: nell'attuale modello di mercato, questo è il modo più redditizio e veloce per generare reddito dalla terra. Ciò è vantaggioso per il partecipante più forte dell'intero processo: sviluppatori e investitori. I problemi futuri vengono ignorati e gli acquirenti sono costretti ad acquistare la proprietà che si sta costruendo per loro.
Le piccole abitazioni predominano in Russia.
Le persone vogliono vivere nelle proprie case
La tua tesi principale è il passaggio agli alloggi bassi. Come lo vedi?
- Gli alloggi dovrebbero essere bassi, economici, riciclabili, simili alla natura. Allo stesso tempo, un edificio basso può essere molto diverso: fattorie su grandi appezzamenti e case unifamiliari compatte e case a schiera e edifici a tre piani con appartamenti. Ci deve essere un sistema sviluppato di tipi di vita per diversi gruppi sociali, per diverse esigenze. Per molti è importante che ci sia uno spazio terrestre personale chiaramente definito. Un luogo che può sviluppare a modo suo. In modo che una persona non viva in antagonismo con la natura, ma in equilibrio.
Nel più grande paese del mondo, viviamo molto affollato. Stretti nella metropolitana, angusti negli appartamenti. Questo spegne sia lo spirito che la vita intellettuale. È molto importante che ci sia spazio per l'auto-realizzazione, in modo che ci sia spazio, libertà.
I sondaggi mostrano che la maggior parte della popolazione russa vuole vivere nella propria casa
- Sì, secondo i sondaggi, rappresenta il 60-70% della popolazione. Le persone sono costrette a vivere in appartamenti in grattacieli: l'intero sistema le conduce lì. In Russia, solo un terzo delle famiglie vive in case singole. Per fare un confronto: negli Stati Uniti - 72%, in Germania - 82%, in Finlandia - 89%.
Si ritiene che le case unifamiliari siano più costose degli appartamenti e lo stile di vita suburbano presuppone un reddito familiare elevato
- Non la penso così. Il costo primario per metro quadrato delle abitazioni basse è parecchie volte inferiore a quello dei grattacieli, ne abbiamo parlato. Inoltre, quando si costruiscono le proprie case, il costo e il costo tendono a coincidere. Di conseguenza, il budget familiare compreso tra uno e mezzo e due milioni di rubli, compresi i prestiti, consente di fare affidamento su una casa di cento metri quadrati sulla propria terra o su un piccolo monolocale all'ennesimo piano. Ma i piccoli appartamenti che si stanno costruendo così attivamente ora rappresentano un vicolo cieco demografico: non sono adatti a famiglie con bambini.
Ma c'è anche il costo del terreno e delle comunicazioni
- Lo stato sta stanziando trilioni di rubli per il progetto nazionale Housing and Urban Environment. Puoi allocare la terra gratuitamente o in modo economico, le comunicazioni possono essere deluse dallo stato a proprie spese. Esiste un'eccellente esperienza nella regione di Belgorod, dove un sistema del genere opera da quindici anni e dà ottimi risultati.
Accademico dell'Accademia internazionale di architettura, direttore scientifico dell'Istituto centrale di ricerca per l'edilizia del Ministero della costruzione della Russia Alexander Krivov: "Le abitazioni a più piani non sono solo contrarie alla natura umana, ma anche pericolose, costose, ad alta intensità di risorse" / OLEG SERDECHNIKOV / expert.ru
Un nuovo modo di vivere come sfida di civiltà
La classica domanda: cosa fare? Puoi riassumere i passaggi necessari per passare a un nuovo modello di mercato?
- In primo luogo, abbiamo bisogno di una transizione verso l'edilizia abitativa di pochi piani e unifamiliari. Il primo passo è ovvio: estendere i mutui e altri strumenti di prestito alle case unifamiliari (ora rappresentano solo l'uno per cento dei mutui ipotecari), inserire attivamente nuove forme di accumulo degli investimenti delle famiglie.
In secondo luogo, è necessario effettuare un adeguamento mirato della legislazione per affrontare le sfide dei progetti nazionali. In terzo luogo, è necessario eliminare la carenza artificiale di terra negli insediamenti, per correggere la struttura irrazionale dell'uso del suolo. Per costruire un miliardo di metri quadrati di abitazioni nei prossimi anni, è necessario creare un nastro trasportatore per la preparazione dei territori, per il loro coinvolgimento nella circolazione, per l'erogazione delle comunicazioni. Abbiamo solo l'1% del territorio del paese occupato da insediamenti. È necessario che questa cifra raggiunga il livello dell'1,2-1,25 per cento nel paese. Nella regione di Vladimir - questo è il sette percento, nella regione di Belgorod - dodici. E in Germania, gli insediamenti occupano circa il 20%.
In quarto luogo, è necessario selezionare un gruppo di regioni pilota in zone climatiche caratteristiche per elaborare il cambiamento nella struttura dell'uso del suolo. Abbiamo anche bisogno di un gruppo di progetti sperimentali in cui è possibile provare diverse tecnologie di costruzione e schemi finanziari, sia per la costruzione di pochi piani che per la ricostruzione di edifici. In quinto luogo, è necessario selezionare, testare e perfezionare le tecnologie di costruzione appropriate. La costruzione di pochi piani dovrebbe diventare veramente industriale: assemblaggio rapido in loco da kit per la casa realizzati in fabbrica.
Quando parli con i governatori e gli sviluppatori dell'esperienza di Belgorod nella costruzione di pochi piani, senti sempre: "Questa esperienza non può essere replicata, perché tutta la terra vicino alle città appartiene a società private". Hai bisogno di nazionalizzare una parte del terreno per avviare un progetto di costruzione di pochi piani?
Non credo proprio. Lo stato ha abbastanza risorse di terra. E quando i grandi proprietari terrieri vedranno che lo Stato sta investendo seriamente, trasferiranno loro stessi una parte della terra. Altrimenti, non li svilupperanno.
Il nuovo approccio richiede un cambiamento nel sistema di regolamento?
- Devi fare affidamento sul sistema di regolamento esistente. Non si possono immaginare nuovi luoghi per collocare un'area popolata, la gente li ha trovati nei secoli XVII e XIX. Ma durante la costruzione di massa sorgeranno naturalmente nuovi punti di crescita. Primo, "Russia baltica" - da Sosnovy Bor e Ust-Luga a Kingisepp. Questa sezione è vuota, sollevata lungo il rilievo, i posti di lavoro vengono attivamente creati qui e si trova l'hub finale del Nord Stream 2. Una città di un nuovo tipo potrebbe emergere qui: una città bassa connessa con la natura. Nuove aree di sviluppo potrebbero apparire sulle infrastrutture intercontinentali che collegano Europa e Asia: si tratta di Ufa, Chelyabinsk, Kazan. Lì può essere creato un nuovo nucleo della Russia.
Ma per non affogare nei dettagli, voglio sottolineare la cosa più importante. Per me, questa conversazione non riguarda solo il cambiamento del tipo di sviluppo, delle tecnologie e dei cambiamenti nella politica abitativa. Si tratta di trovare un nuovo modo di essere. In effetti, oggi non c'è solo una crisi economica, ambientale o geopolitica, ma anche una miriade di altre crisi, inclusa una crisi di significati. E il nuovo modello abitativo è una via d'uscita da questa crisi. Al primo livello, diciamo che siamo un homo planeticus, un uomo planetario che organizza la sua vita in accordo con la natura della Terra. E il secondo - che esiste uno stile di vita russo, che è diverso da tutti gli altri. Ad esempio, vivi in una casa di legno, ma high-tech in un posto bellissimo nella natura, hai la tua sauna. Mangia cibo sano, avere una famiglia forte, condurre uno stile di vita significativo e così via. Comunichi in una cerchia di persone che la pensano allo stesso modo e allo stesso tempo non sei separato dalla civiltà. La ricerca di un nuovo modello di vita sta diventando un compito di civiltà.
Autore: Alexey Shchukin
